1万亿砸下来，地产商死大半

PSL成为这两天的经济热词，媒体报道的重点集中在两方面：一是央行第一次大规模使用PSL（抵押补充贷款）这种工具，对未来货币发行机制和利率形成机制将产生重大影响；二是这1万亿将通过“国家开发银行”支持棚户区的改造，这成为保增长的一项重要举措。


其实还有一些问题值得高度关注：当这1万亿贷款砸向房地产，中国楼市格局将发生什么样的变化？这是不是意味着，政府对房地产市场的政策发生了某种重大变化？


表面上看，棚户区改造跟商品房市场风马牛不相及，前者带有保障房性质，后者是市场行为。或者说，在棚户区改造中的受益人，绝大多数没有能力购买商品房，所以他们住什么样的房子，与商品房市场无关。


其实不然。棚户区，就是中国式的贫民窟。它形成在“一穷二白”的计划经济时代，主要用来安置产业工人和城市贫民。最近20年，中国所有的城市建成区都经历了2到4倍的扩张，因此棚户区一般位于城市次中心位置，很少位于特别偏远的地方。这类居住区往往是平房，建筑容积率一般都没有超过1倍。


所谓棚户区改造，其实质是贫民窟居民通过让渡土地空间，来换取像样的住房。通常做法是加大土地开发强度，部分面积用来安置原有居民，多余的面积成为商品房对外出售，开发商通过后者赚钱。当然，在这个过程中，还需要政府减免税费，银行提供低息贷款等。


假如一个棚户区原来建筑容积率是1倍，居住了1200人。通过开发商重建，容积率变成了5倍，人均居住面积增加2倍（棚户区原来的人均住宅面积一般非常狭窄），那么这个改造后的小区理论上可以容纳3000人生活。也就是说，每重建一个棚户区，都可以带来大量的商品住房增量。其容纳的增量人口，大概相当于原棚户区的1.5到2倍，甚至更多。


去年年底召开的“中央城镇化工作会议”，以及“中央农村工作会议”，确定了三个“1亿”的目标，即到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。


如果在2020年前完成涉及约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造，那么开发商将同时获准建设1.5亿到2亿人口容量的商品房作为补偿，两项相加可以容纳2.5亿到3亿人左右。而且这些新增的商品房位于城市比较好的位置，享受到了税收减免、贴息等政策红利，它相对于郊区纯商品房楼盘来说，显然具有较大的市场优势。


比如北京最近提出来，在2017年完成四环内棚户区改造，大约是15万户。这些房子基本上是平房，所以根据上文的推算，当这15万棚户居民被安置的时候，至少同时建成了可以容纳20万到30万户人口的增量商品房。假如这件事情发生在一个住房过剩的城市，那郊区的其他楼盘就别想翻身了，只能不可避免地走向鬼城、死城。


也就是说，在中国绝大多数城市住宅已经过剩的情况下，1万亿新增贷款砸向棚户区和城中村改造，固然改善了城市贫民的居住条件，但同时大大增加了商品住宅的供应量。如果这个城市没有吸引外来人口的能力，那它的楼市将更加过剩，更加绝望。换一种说法就是：在绝大多数城市，如果一个开发商不参加棚户区改造、城中村改造，你基本上不用建房子了。即便建了，也不会有人买你的。所以，1万亿PSL贷款下来，意味着大半房地产商必须死。


毫无疑问，棚户区改造是一件利国利民的好事，需要积极推进。但它带来负面影响，也需要充分估计。有没有中间道路可走？比如政府低价收购一些滞销或者烂尾的商品楼盘，来安置棚户区居民？这些问题，都应该研究探讨。