农民工成楼市去库存救命稻草：靠谱吗？

农民工成楼市去库存救命稻草：靠谱吗？


12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，中共中央总书记习近平主持会议。会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

近日中共中央政治局召开的会议，提到“通过加快农民工市民化”化解房地产库存，我们不禁感叹，农民工兄弟不仅承包了制造业、造房修路等辛苦工作，竟然还成了房地产库存的“接盘侠”？

对此，有人持乐观态度，认为这一系列政策，将有效化解三四线城市需求不足的问题，被房地产去库存倒逼出来的农民工市民化，或者新型城镇化相关的户籍、社会保障等制度改革，将加快他们进入房地产市场的步伐，为楼市去库存提供动力。也有人认为，由于农民群体购买力有限、最需要去库存的三四线城市吸引力不够，以及政策配套短期无法出台等三方面原因，期望农民马上成为去库存主力并不现实。

那么，指望农民工消化库存，究竟是“如意算盘”还是“缘木求鱼”？


中国住房的库存究竟有多少？
中国住房的库存究竟有多少，在数据残缺的情况下，很难对目前全国住房库存有一个精确的数据统计。比如华尔街日报说，中国的住房库存至少有6个曼哈顿的面积。我一看到这个数字就想偷着乐，美国人是真的太不了解中国的房地产，曼哈顿才有多大？如果中国的住房库存只有6个曼哈顿的面积，那还叫个事吗？我们担心的是有60个曼哈顿的面积，中央党校的周天勇说，已经盖好的在建的房子，至少可以够10几亿人居住。我们仍然可以从一些数字的勾连关系看出中国房地产目前供应过剩的事实：

一是按照官方数据，目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平，这意味着房地产已经基本告别了短缺；

二是按照官方的口径，待售面积超过6.9亿平，在建面积超过70亿平，已经批准待建的面积超过30亿平，再加上小产权房，以及各种无法纳入统计口径的住房，住房库存至少在130亿平左右。

可以说，目前除了一线城市、重点城市和热点城市，绝大多数的住房已经足够，至少80%以上的城市住房供应过剩，这是中国房地产的最大的基本面，房地产用了短短10多年的时间，就从短缺走到了过剩。

农民工能消化多少库存？
今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到约7.5亿。但城镇化质量并不高，根据《2013年全国农民工监测调查报告》，我国农民工数量达到2.69亿人。80、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。

根据统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

《中国住房发展报告2015—2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求，但对比我们之前推算的130亿平米左右的库存，数量上仍然有很大差距。


期望农民马上成为去库存主力现实吗？
启动农民购房，应该是楼市中长期的利好政策，但绝不会在短期内立竿见影。原因如下：

1、购买力问题

有条件购房的农民群体，实际上已经购房。剩下的农民群体，不管是给户口也好，还是给补贴支持也好，最终还是要看他们的购买能力，从目前情况来看，短期内要让大部分农民工有住房消费能力尚不现实。同时，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定的风险。现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，在土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。

我们不妨算笔账，农民工想要付一套房子的首付需要工作多长时间？

来自国家统计局今年4月29日的统计数据显示，全国东部地区农民工人均月收入为2966元。以今年11月份济南新建商品住宅的平均价格为每平方米8657元为例，一套可以落户的90平方米普通住宅的总价为77.9万元。按照目前市场上大部分住宅25%的首付比例计算，首付金额约为19.5万元。假设一个单身农民工不吃不喝，工资全部用来支付购房首付，需要66个月，也就是5年半。如果上述例子中的农民工父母“支援”购房基金5万元，仍需48.9个月，超过4年。

2、区域选择问题

目前库存压力最大的还是三四线城市，而农民工最集中的城市却是一二线，但一二线城市中的库存压力反而不高。最需要去库存的三四线却因为社会资源分布问题、产业集聚问题，尚不能吸引大量农民工进入。所以短期内该政策的供求调度是错配的。

3、政策配套问题

不管是户籍制度改革的地方配套政策，还是公积金的扩大范围，或者是地方政府给予农民相应补贴，哪一个政策都不是说了就能实施的，都有一个制定、出台的周期，有的可能还会很长，短期内出台很困难，远水救不了近渴。

如何支持农民工购房需求
住建部计划在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。

住建部指出地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时，部里要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

就目前的状况而言，这还需要一系列配套改革跟进，中国房地产协会原副会长朱中一说，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。