香港又一大佬大举撤退：一个月卖339亿内地资产

继李嘉诚之后，香港四大富豪之一郑裕彤也在悄悄清理其内地资产，接盘人是他的老朋友——恒大集团董事局主席许家印。

12月29日，恒大地产连发两则公告宣布，以高达204亿元的代价收购郑裕彤旗下的新世界和周大福位于北京、上海、青岛、成都、贵阳的五个地产项目，总建筑面积851万平米，再次刷新中国房地产收购的最高历史纪录。

此前的这一纪录也是由恒大地产保持，并且交易对象同样是郑裕彤旗下企业。12月初，恒大曾以135亿元收购了新世界位于内地武汉、惠州和海口的四个超大型项目，总建筑面积近400万平方米。

这意味着，不到一个月内，恒大仅从郑裕彤旗下就收购了内地八大城市的九个项目，总建筑面积超过1200万平方米，总金额高达339亿元，几乎拿下新世界地产所有在内地的业务。

中国地产业在今年已进入深度调整期，随着楼市调控政策的逐步淡化，并购已成为今年房地产行业的最大主题。一些老牌港资房企在如今开发成本升高、周期快、营销滞后等短板制约后，开始纷纷出售旗下内地物业，退出内地市场的态势逐渐明显。

郑裕彤旗下的新世界成了这波出售潮中最具代表性的港资房企。由于内地楼市的深度调整，他们再也难像前几年那样通过囤地实现高收益。据其年报显示，新世界中国2015年财年的物业销售的经营溢利为29.37亿港元（约合24.57亿元人民币），较2014财年下降41.3%，物业销售量也同比下跌39.5%。

截至今年6月30日，新世界中国在内地共拥有30个项目，总土地储备约2299万平方米，但在今年最后一个月内，已将超过一半的土地储备售予恒大，其中还包括在北京和上海两大一线城市的剩余住宅项目。

新世界中国为郑裕彤家族在内地的地产业务运作平台，住宅业务全由这个平台操作。上海K11、北京新世界中心等商业项目也归属该平台，不过像广州目前的最高建筑“东塔”则由郑裕彤旗下的周大福持有运营。今年出售给恒大的几乎全为住宅项目，商业项目则仍由他们自己持有运营。

在郑裕彤之前，同样与许家印私交不错的港资大佬刘銮雄、张松桥已经开始向其出售内地资产。今年以来，恒大已总计斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地、中渝置地等港资巨头收购了15个项目，总建筑面积超过1700万平方米，对依然看好中国楼市前景的恒大而言，这将为其未来几年的发展奠定基础。

香港开发商以囤地坐收土地红利闻名。新世界此次出售的项目拿地时间之长，入手成本之低，让他们转手给恒大后，仍取得了令人眼红的收益。这批项目里，最早的北京项目拿地时间已经是22年前。

对恒大而言，此次收购的价格在未来仍然具备一定的溢利空间。最核心的北京丽来花园项目，位于北京顺义中央别墅区，收购楼面地价约22404元每平方米，但项目周边今年5月成交的一宗宅地的楼面地价已达到43400元每平方米。

在此次共计204亿元的总收购额中，恒大将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债支付约100亿元；剩下约100亿的收购价款，恒大则仅需先期支付其中的29亿元，剩下部分可在两年内分期支付。

这意味着，恒大此次收购新世界、周大福的五大项目，先期支付资金仅占204亿元总价的一成五，在不需要大量占用现金流的情况下，就可获得这些项目的所有权益。

但值得注意的是，恒大为了用发行债券的方式支付一半代价，相比一周前提出的方案已做了重要调整。这笔共计15亿美元（约合97.25亿元人民币）的永久融资债券将不得转换为普通股券，只是债券没有固定到期日和赎回日，并且利率也由7%提高到9%。

这将与许家印原本的预期有所出入，郑裕彤将不会通过这次出售资产，成为恒大新一轮的战略投资者，而只是通过持有永续债的形式，来分享恒大项目开发所带来的收益，实现互利共赢。

但这对恒大而言，许家印此前的一些资本布局或将再作调整。类似的永续债一般在投资机构眼中，都会计入负债项。这也将是恒大今年第三次大规模发债，此前他们曾借助今国内债券市场的开放，共计发行了高达400亿元的公司债券。

此外，这次永续债不能转股，也将影响许家印今年一直以来的股份回购计划。截至12月29日，许家印已共计回购约18.14亿股，耗资约95.66亿港元（约合80.02亿元人民币）。但在所有回购股份注销后，许家印家族的持股比例已经达到72.73%以上，已经面临触发私有化退市要约的红线，继续回购的空间已越来越小。

经过今年以来的一系列资本腾挪，许家印香港富豪朋友圈的大佬们，已经将大部分地产资产转入了恒大这个更大的平台，自己也通过永续债的方式加入恒大的资本游戏中。而恒大也用较小的代价完成了资产和规模的快速增长。

或许对许家印而言，年底未完成股份增发将成为他今年唯一的遗憾。但在股价已处于历史高位的背景下，来年再寻求时机增发，继续增加回购股份的空间也不是难题。