房企:抢不到等死抢得到找死

“疯了，都疯了。”竞拍大厅之外，围在电视前注视着场内土地竞拍结果的人们无一不在感慨。而大厅之内，开发商不假思索地轮流举牌的情形仍在继续。仿佛那5000万元乃至1亿元的竞价阶梯只是一个数字，在主持人落槌定音之前，没有什么能够阻挡他们拿地的决心，就像没有什么可以阻挡去年地价疯狂地上涨一样……

楼层介绍

土地出让金高达2032亿元

随着2015年12月28日最后一宗地以12.6亿元成交，北京全年的土地成交额最终被锁定在了109宗地、2032.1亿元，又一次创造了历史。

事实上，自去年10月北京密集出让优质地块开始，就已经有业内人士预测，今年的土地出让金定能超越2000亿元大关。

事实也正是如此。由于北京土地供应的日渐减少，地价也一路走高。昔日不屑一顾的区域、地块，如今不断被刷新，5万+、6万+、乃至7.5万的楼面价横冲直撞进入人们的眼里。从去年年初的亚林西、白盆窑地块到下半年的樊家村等地王出世，大家就仿佛看到了一个单价10万+的“豪宅世纪”的到来。因为按照行业的一般规律，售价需是地价的两倍才能保证企业利润。

对此，有业内人士表达了忧虑：土地作为开发商的生产资料，“抢不到是等死，抢得到是找死”。孙宏斌也在融创发布会上表示，北京的地价越来越看不懂，算不过来账了。

在分析土地市场火爆的深层原因时，北京房产协会秘书长陈志表示，土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。“在土地供应总量减少的前提下，住宅供应的总量也在减少。而在仅存不多的住宅土地供应总量当中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”

而另一方面，房企的激烈竞争也使得2015年的北京地价攀上新台阶。据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于1万元/平方米的仅9宗；1万-3万元/平方米之间的有15宗；超过3万元/平方米的则多达26宗，占比高达52%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，在供地减少的同时，房企对地块的需求却在增加。大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地市场更加呈现供不应求的状况，因此大多数宅地都引发了争抢。

●备忘栏

白盆窑总价地王

2015年1月7日，因体量巨大而被媒体戏称为“巨无霸”的丰台区白盆窑地块开拍，最终以86.25亿元成交，再次刷新了北京总价地王纪录。目前在该地块上打造的自住房项目华润·花香四季也已入市，售价2.9万元/平方米。

农村集体经营性用地入市

2015年2月27日，全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉，大兴区成为北京唯一获批的试点区县。业内人士认为：农村集体建设用地入市可以更好保障农民利益，降低开发成本，但获取这类型土地的难度不比“招拍挂”低。此外政策还在试点的初期，只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，因此暂时不会对楼市产生太多影响。

樊家村单价地王

2015年10月20日，位于丰台区西南三环区域的樊家村地块成功出让。最终经过104轮竞拍，葛洲坝以49.5亿元总价、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米回迁房的代价竞得樊家村地块。业内测算，地块商品住宅部分折合楼面价在7.5万元/平方米左右，问鼎2015年的单价地王。

联合体

由于拿地门槛提高，北京土地市场上更多地呈现出国企、央企占主流以及联合体拿地的趋势。从2015年土地市场的情况来看，活跃在土地市场的企业80%都是国企或者央企所组成的联合体。

由于不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样，因此联合拿地可以分摊资金风险，共享资源，所以成为了企业拿地的最佳选择。不过，更多的国字号企业联合在一起，意味着更大的资金量和更强的本地资源，这又反过来让拿地竞争的激烈程度进一步升级。

最扬眉吐气

丰台 多年沉寂如今站上高地

长期以来丰台作为建材、长途客运及农产品的集散中心，流动人口众多，环境复杂，并非房企拿地的焦点。然而2015年以来，丰台的西南三四环区域却成了土地市场上竞争最为激烈的区域，这里的每一宗土地入市几乎都会引来众多实力房企的拼杀。

据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地中，仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。而2015年成交的宅地中，实际楼面价前五名中，丰台区便占据3席，其商品房部分的楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍。

事实上，从2014年龙湖、泰禾相继拿下西局地块开始，西南三环板块就开始蜕变。及至2015年，大量地王级别地块在丰台涌现，使得这一区域的潜力为越来越多的房企认可。在北京东、西、北三个方向地块趋于饱和的状态下，房地产发展重心正在南进，丰台也将成为一个新兴的高端豪宅区。

“从配套来看，两轮六年城南投资计划达7000多亿元，基础设施、配套条件逐步完善，已经让城南成为楼市的需求热点。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。