楼市终于蛰伏！一大批调控政策正在加码

脱缰的势头被结结实实按下去了。

周四（5月18日），国家统计局公布了4月的房价数据，从数据上看，春节之后的一波房价暴动，在以北京为首新一轮政策调控之后，有所降温。

Wind资讯根据中国国家统计局周四公布的数据测算，4月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升9.6%，连涨17个月，但涨幅连五个月收窄，低于上月的10%；环比上涨0.7%，连涨24个月，涨幅与上月持平。

4月70城二手住宅价格指数环比上涨0.7%，低于上月的0.8%。

结合前几日公布的数据来看：中国1-4月商品房销售面积同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。商品房销售额增长20.1%，增速回落5个百分点。

房地产的整个走势已经明朗：成交量已经缓下来了，房价降温也初见成效。

4月热点城市房价降温，你的城市是涨是跌？

国家统计局公布4月房价数据，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，比3月份增加6个。从环比看，23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

三亚、海口降幅最大，从曾经的领涨到如今领跌（三亚环比下降1.2%，海口环比下降0.4%）。而部分三四线城市房价仍在上涨中，唐山、宜昌的环比房价涨幅都超过2%。

统计局称，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。

15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。其中，北京、上海新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%，深圳持平。

二手房方面：

北京、广州环比涨幅有较大回落，其中北京二手房价环比零增长；合肥、厦门、南京房价环比下跌，去年的“四小龙”蛰伏明显；上海、深圳二手房房价环比涨幅则小幅扩大。

二手房房价环比涨幅最大的是长沙，达到4.3%。西安、青岛、天津、武汉、沈阳、济南、重庆也在1%及以上，涨幅略明显。东北楼市也有回暖迹象，沈阳、大连二手房价显著上涨。

易居研究院指出，从城市结构来看，各地差异明显，总体上板块轮动继续，热点城市涨幅收窄，而弱二线和三线城市涨幅扩大。

国家统计局分析指出，4月份房价涨幅回落的城市增加，主要是因为4月份热点城市的调控政策加码所致。

而最新的消息显示，各地楼市调控还有不断加码之势。

北上广深相继调控“商改住”、“类住宅”

北上广深等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。同策咨询研究部总监张宏伟认为，“商改住”或“类住宅”的整治行动直接目的是，防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨，政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

上海：“类住宅”或成历史！

5月17日下午，上海市住建委官网公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》)，进一步强化类住宅的清理整顿力度。纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。

《意见》出台，预示上海对类住宅的具体处置，已由区域层面扩大至全市层面，同时，“将停止审批公寓式办公项目”等规定也较以往更加严格。

前一个月，上海已要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

有观点指出，本次类住宅整治并非短期政策，多次调控下来，上海今后将不再会有类住宅。

深圳：限制商办转性

深圳于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后，此类设施将更多的服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。

成都：严禁擅自变商为住

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

广州：加强商办类房地产项目管理

3月30日，广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。

北京：严禁“商改住”

3月26日，北京住建委发文调控商办市场：“商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”。

该政策阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。

中原地产数据显示：3月26日之前3天，北京全市成交量达850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市成交量仅7套。

至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

房企融资渠道进一步收紧

媒体称，发改委二季度起基本停止给房地产商海外发债发放批文。在楼市的调控和去杠杆的背景下，房企的融资渠道不断收窄，资金成本提高。

从目前的情况看，房地产的主流融资渠道主要包括银行信贷、信托、定增、发债、股权质押、基金等方式。如今，大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域，融资渠道越来越少。从去年开始银行理财资金就已经被叫停进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上更加严格。房企虽仍可通过信托融资，但很多信托的资金成本已经超过10%。在企业债方面，成功发行的项目寥寥无几。

作为房企融资重要渠道的债券市场，今年前四个月，房地产行业国内发债112只，融资规模1096.99亿元；而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元。从债券融资规模来看，今年前四个月，房企国内融资规模较去年同期下滑77.3%。

而在国内发债规模下滑同时，房企海外发债规模一度高企。Wind资讯统计数据显示，截至目前，今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，今年一季度，房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍。

不过，这种形势在二季度已出现微妙变化。

数据显示，二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。

京津冀跨省联动：打击炒房炒地！

5月16日，北京市通州区官方网站发布消息称，通州将与天津市武清区、河北省廊坊市建立“通武廊房地产治理工作组”。

通州加大对房地产市场违规行为的打击力度，计划对逾150家违规房地产企业及中介机构进行清理。据通州区住建委有关负责人介绍，通州今年房地产经纪机构清理整治行动取得阶段性成果，截至目前已开展执法检查289次，约谈告诫37次，清理异地经营房地产经纪机构113家。

近日，河北廊坊市政府也传递消息称，4月以来廊坊市加大环京和环雄安新区房地产市场管控力度，防止市场炒作和房价过快增长，一批涉嫌违法违规房地产企业和中介机构被查处。

河北省近期再次强调，针对环雄安地区和环首都区域进行统一限购，外地人在环首都购房需提供3年纳税证明。