未来20年，没有房贷才是中国好女婿

未来20年，没有房贷才是中国好女婿

作者：晚风乌贼

结婚一定要有自己的房子，这种观念在中国人心里根深蒂固。

我们的文化传统里面有这么一种基因：头上一定要有一片自己的瓦。这是来自内心里面对安全感的集体意识，女人表现得更为明显，尤其是丈母娘。

但时至今日，在我看来一切都变了。

并非说拥有房子不好，或者说不可以买房子，而是我们今天来看楼市，考虑要不要买房子这件事，已经是一件相比以前你更需要慎重考虑的事情，因为你要考虑的经济变量比以前多了。

在跟大家展开阐述今天的文章主题之前，我先抛出几个我的核心观点（或者说房价的演变逻辑）仅供大家参考交流，不一定对，但希望能够引发大家的独立思考，这就足够了。

10个关于楼市的核心观点


1、中国楼市或者中国经济（楼市很大程度上绑架了中国经济）不可能崩溃或者崩盘，即便房价未来下跌，也不是以崩溃的方式暴跌。

2、继续维持去年国庆之后对楼市的观点：最后的结果，总体高位横盘，伴随小幅涨跌，都是正常的。

3、在达到第2所讲的结果之前，一线城市会先涨，然后“涨停”，这个我去年讲了，今年也印证了。然后会转移到二三线四线城市补涨，这是政策引导+市场（资本天性）的结果。

4、我说一线之后的城市会补涨，不代表所有城市的房价都会暴涨或者明显上涨，因为钱不是傻的，再没有地方去，也不会去一个资源性稀缺的城市炒楼，比如人口是净流出的城市。

5、等到所有城市房价上涨得差不多了，楼市调控政策会进一步收紧，让楼市处于低频交易状态，进一步深化冻结楼市，牢牢锁住天量资金在钢筋水泥里面。

这一步会先从一线城市开始并且深化，然后逐步往一线之后的城市深度传导。大家可以想想从去年国庆开始，楼市或者房价是不是这样的演变逻辑。

6、按照我这样的逻辑来推断，一线之后的一些本身具备资源的城市，还是会涨，特别是之前没有涨上来的城市，比如三四线城市或者一二线城市的郊区。

现在这个过程在我看来，正在进行中。等到你发现这些城市也开始不涨了，整个楼市大盘也几乎涨到头了。

7、总体看，全国房价均值未来几年我认为还是会涨，与此同时会伴随越来越严厉的调控政策出来。房地产会真正成为现在新的房产证上写的“不动产”，未来很可能停止房地产抵押和交易，完全去除房地产的金融属性。

8、我一直在讲，别看现在拥有多套房的人有多牛逼，以后这些都不一定是他的。

因为楼市最后肯定是高位“封盘”，然后房地产税顺势出台，真正实现“中央停止房产税扩围，转为推进房地产税立法”。

大家别以为这是说说而已，时间未到，大家口袋的钱还没完全封锁到钢筋水泥里面而已，口袋的钱掏得差不多了，就差不多可以出台了。

如果房地产税出台了，到时对于需要纳税的房子，你每年的纳税成本大于你持有房子所得到的收益时，你是想放弃还是继续持有？

9、政府和市场联合主导的长租房、公租房、廉租房等新模式和政策推出来，中国房地产行业真正进入一个新时代，“购租并举”，房地产从增量市场进入一个挖掘存量市场的时代。

这个阶段，我认为跟第8这个阶段在时间点上应该不会相差太远，我的一个观察的时间点是2020年。因为雄安新区按规划需要在2020年完成，而雄安新区在我看来就是一个公租房的试验田。

最重要的一个观点：就算房价一直涨，不代表谁都适合买，你需要在未来详细考虑你的偿债能力。


为什么要冻结楼市


我上面列举的关于楼市的10个观点，其实有一个最基本的逻辑基础：必须冻结楼市。其他的观点，基本都是在这个逻辑基础上进行推演的。

很多人是不明白为什么要冻结楼市的，我其实以前分析过很多次，我今天再稍微讲讲。我尽量不用数据和复杂的经济和金融理论，就聊天一样跟大家讲，大家有一个感性认识我觉得就足够了。

现在的楼市其实就是一个巨大的货币池子，装着很多钱，这些钱当然是大家的钱，只是大家的钱说白了现在就是一堆钢筋水泥而已。

大家的钱为什么会跑到楼市里面去？

很简单，就像我文章开篇讲的，因为国人的观念：房子带来的安全感。更核心的是，房子绑定了户口，户口意味着很多社会民生福利。

所以，丈母娘不需要懂复杂的金融经济理论，几十年的生活经验告诉她：女儿嫁人一定要嫁给有房子的男人！！！安全感+民生福利！！！

有了这一层最基本最核心的东西，大家买房子就真的成了刚性需求了。

那为什么房价会被推高，又为什么推高之后需要冻结？

简单讲，这些年我们的经济都是基建+房地产+出口贸易推动的，内需一直是萎靡不振的。

房地产一开始需要发展，是因为确实可以非常好的发展经济，一个房地产行业可以带动几百个行业的发展，做这事简单不费脑，干嘛不做。

但基建这块长期以来都是政府主导的，资源的重复建设太多，无效投入也太多，最终的结果必然是债务累积，窟窿很大。直到今天，我们分析地方政府债务的具体数字已经很敏感了。

对外贸易是用来干嘛的？是用来赚美元的，美元越多，央行的人民币印钞机开起来才更踏实，才可以不断印钱刺激经济以及维持天量债务。同时，只有拥有更多的美元，才能不断进口能源和其他商品，满足国内生产和生活的物质需求。

不过欧美经济处于大周期调整中的复苏期，而国内经济处于下行的过程中。一个地方经济复苏期，只会把更多的就业机会留给本国，而不是外国。

所以我们看到现在孤立主义在欧美有所抬头，经济逆全球化的趋势有点明显，欧美国家今后会更多的对我国出口企业发动反倾销，然后大量征收进口关税。

这样一来，赚美元的能力就被严重削弱了（国家为什么这个时候管制外汇啊，都不得已啊，都是为了整个经济大盘考虑），长远来看无法持续。

所以我们看到国家为什么想要推行人民币的国际化、与一些国家签订货币互任协议，都是为了让以后在美元不多的时候，用人民币也可以多干点以前用美元能干的事情。

如果是目前这个阶段的话，外汇储备紧张是板上钉钉的了。央行不能任性印钱了，那就只能涨商业银行的贷款利率，涨水费，但钱还是要印，维持住不发生系统性的金融风险就可以。

但经济发展了几十年积累下来的天量债务是眼前最需要解决的事情，怎么办？

办法就是债务转移，狠狠推高房价，让老百姓掏钱买房子，这样就可以让商业银行、房地产商和政府都有钱活下去，又可以一定程度上填补债务窟窿。

如果不是老百姓这几十年来积累了一些钱，中国金融系统的日子会比现在更难过，爆发金融危机也不是不可能的。

具体的数据大家有兴趣自己去查中国居民的储蓄率这几年的下降程度，很多所谓的中产，其实靠那点工资真的买不起房子的，都是两家人用两代人甚至三代人支撑买的。

房价，就这么一点点推高了。

越来越多央行印出来的钱，通过债务转移，最后变相地以老百姓出钱的方式被锁在楼市里面。

但是老百姓裤兜的钱不是无限的，再让老百姓加杠杆买房子，危机只会进一步恶化。关键是美国开始进入加息周期，从2015年底到现在已经加息4次，今年底还会直接缩表，抽走市场流动的美元。

美国这一割羊毛的行为，只会引发资本外逃，跨境资本流动会更大。毕竟从人性和资本的天性来讲，大家都希望自己的财富安全，可以保值。

如果不冻结楼市，让大家可以继续像以前那样任性地交易房地产，那会有更多的人和企业（更恐怖的主要是那些逐利的大游资，在房地产集中了不少）变卖房产套现，最后引发楼市这个中国最大的货币池崩盘。

崩盘之后，货币会向水一样四处蔓延，到处炒作，从而推高生活以及生产领域的物价，导致恶性通货膨胀。同时流出来的热钱还会进一步冲击外汇储备，让国家经济雪上加霜。

一个国家，最不能忍受的就是恶性通胀，去看看现在的委内瑞拉因为恶性通胀成什么样子了，我就不细说了。

所以，必须牢牢冻结楼市。

但又不能让刚需人群买不了房子，所以现在的调控政策虽然很严厉，但能付得起更多利息的人群，还是可以买。


房贷就是中产未来悲催的包袱


现在大家明白为什么要冻结楼市了吧？那就是锁住货币，避免恶性通胀出现。

但楼市冻结必然也会引发不良的效应：大家都无法套现。你现在拥有的房产值多少钱，都只是纸面财富，没什么卵用。

对于刚需人群来讲，唯一的区别就是：前两年甚至更早上车的人，可能比较便宜的买了一套房子，后上车的就是用了更高的代价买了更贵的房子。

但大家一样拥有房贷，只是后上车的人背负的房贷会更高，压力更大。一般大家都是30年或者25年左右的房贷期限，未来20年，这个房贷压力不会减轻，只会加重，甚至断供。

为什么呢？

首先，本身冻结楼市就是在进行金融去杠杆。

因为里面这些钱，不仅仅是老百姓的钱，还有我上面讲的企业以及企业家的钱等等。从去年开始冻结楼市，甚至是以后完全停止房地产交易，会直接影响到房地产行业的相关联行业，这个数量不是小数。

而这个过程必然伴随着市场出清，就是我们经常听到的“去产能”，肯定会有一些企业因为资金周转不过来，在借贷成本现在那么高的情况下，最终破产倒闭。

企业的倒闭必然会引发失业潮，失业潮的出现必然直接影响收入，收入不到位，房贷怎么办？

这就是我为什么一直强调：房价涨不代表你适合买房子，你要对未来的收入进行大概的判断，在极端情况下你能否供得起房贷。

这就是我文章开篇讲的现在买房要考虑的很多经济变量，说白了就是现在经济比以前，不确定性更大。你有没有考虑你的公司，你所在的行业的未来如何？

不过我认为冻结楼市之后伴随的市场出清的现象现在还没显现出来，这才恐怖。

其次，还有本身实业凋敝引发的企业倒闭潮，我认为已经开始了。

以前大家的角度看多了，我今天从另外一个角度，用另外一组数据来给大家看看：城市常住人口比例。

2000年，中国城市常住人口4.59亿，城市户籍人口3.25亿，有近1.33亿常年生活在城市的人是无户籍的。

到了2013年，这个数据开始呈现下降趋势，我国GDP增速也是从这个时间段左右开始逐步下行的。

到了2016年，这些没有户籍的城市常住人口总量下降到2.233亿，较2013年的总量减少了2204万。没有户籍的常住人口占城市常住人口的比例从33.6%下降到28.2%，足足下降了5%。

有人说是不是这些人很多都入户了才导致没有户籍的常住人口变少了，其实入户制度的条件都没有真正下降，所以我认为是不太可能的。

风起于青萍之末，经济的萧条，从这些就可以看得出来。

你可以认为这些人是低端的劳动人口，但这些人背后恰恰代表着小商品经济的形态，“逆城市化”这个现象，本身就已经说明了实体经济的萧条。

只是还没深化蔓延到一些所谓的“中产”身上，不过别急，很多人的房贷我估计还有至少20年吧？

中产用了自己将近70%的财富压在一套今后无法套现的房子上，还要背负房贷债务，未来还可能出现断供，断供了就是征信污点，大家可以详细查查央行出台的征信污点的具体惩罚制度。

如果这一切真的如我上面推演的那样发生，不知道丈母娘今后选择女婿会不会更改标准：不要有房贷！

我虽然认为中国经济大盘不会崩，但局部的经济危机是会发生的，也就是企业的倒闭潮，我认为国家也是知道这一点的。

对于个人来讲，正是由于未来充满的不确定性太大，所以凡事需要深思，特别是对待债务这个问题，更要谨慎了。

我希望生活在这片土地上的每个人都过得很好，但这只是一个美好的愿望。今日不同往昔了，做好准备吧。