一线城市房价“只涨不跌”的神话即将破裂？

  自去年10月至今，深圳房价已连续10个月下降，由最高的61600元/平方米跌到54446 元/平方米，每平方米累计下跌7154元。尽管深圳一二手房市场投机氛围已经退潮，但多数市民认为，深圳房价小幅阴跌，远没有达到自己所能承受的区域。

与此同时，深圳市规土委数据显示，2017年上半年全市一手住宅的网签量为10502套，与去年下半年环比下降39%，与去年上半年同比下降55%。总体来看，深圳房地产市场已处于“量价齐跌”的趋势，市场成交降温尤其明显。

而笔者认为，2016年1-10月深圳房价之所以出现大幅上涨，远远领先于其他一线城市主要原因有三：其一，与房贷政策宽松有关，激起了深圳投资性热潮。其二，与深圳紧靠香港，香港房价上涨受阻，投机客便流向深圳推高房价。其三，深圳土地资源有限，当时地方政府采取限量供应措施，地价快速飙升，也在很大程度上推高了房价。

而北京作为一线城市也出现了类拟情况，朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区，房源报价和成交价的下调也在继续。相比于4月，7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

对此，多数专家认为，受房地产调控的影响，一线城市房地产成交量出现快速萎缩。而少数二手房房东原先明显虚高的报价，在市场难以成交下，以及限购带来的观望氛围，业主急售从而下调报价。在二手房买卖过程中，经过讨价还价后成交很正常，这个成交价才是最真实的，而少数房源报价的大幅回落并不能反映二手房市场的均价。

与一二手房地产市场持续低迷相比，北、上、广、深的房屋租赁市场却波澜不惊。今年上半年以来，一线城市平均租金整体呈现稳中有降的态势。2月到5月，租金持续下降，直到6月租金才基本持平。而到了7月，受到传统毕业季租赁需求增多的影响，租金才略有回升。预计8月底9月初租赁高峰过后，房屋租赁市场成交也会有所萎缩。

面对一线城市已出现“量价齐跌”的趋势。很多人认为，大城市房价即使出现微跌，也是象征性的。目前热点城市的房地产正处于调控之中，而各地方政府对房地产压得有多狠，未来房价就会弹得有多高。要想让一线城市房价出现较大调整可能性为零。但是，笔者认为，房地产趋势已经彻底改变，若再沉缅于过去的“房价不会大跌”思维模式中，就会吃亏的。
首先，一线城市由之前的限购、限贷、限售阶段，逐步开始收紧个人住房贷款。比如今年上半年，北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月全市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元，较3月份239.21亿元减少80.75亿元，下降33.75%，创“3·17新政”以来新低。
此外官方数据还显示，上海市个人住房贷款上半年新增1189.23亿元，同比少增743.54亿元。与2016年全年新增的3352.4亿元相比，上半年也仅投放了去年的35%额度。在深圳，上半年住户部门贷款增加1245.13亿元，也仅占2016年4193.98亿元住户部门贷款的29.7%。
同样呈现信贷额度收紧趋势的还有深圳、广州等一线城市。深圳四大行已经全部取消首套房贷利率优惠，将利率恢复至基准，房贷利率上浮同时放款速度也有所减慢。更糟糕的是，很多银行今年70%至80%的信贷额度已经用光。业内人士表示，预计下半年房贷额度会更加紧张，利率也会随着上行。
再者，通过加大土地供应的方式来平抑高房价。7月11日，深圳市规土委印发的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》显示，深圳今年建设用地计划供应量为1350公顷。其中居住用地占比从2016年的9.3%大幅提高至16.1%。同时，深圳计划2017年，新建商品住房8万套、建筑面积720万平方米。
对此，笔者认为，商品房和土地供给增加，对于稳定市场预期，促进房价平稳起到积极作用。因为随着商品房和土地供应的增加，缓解了卖买双方的“供需紧张”矛盾。目前，市场各方均处于浓郁的观望之中，未来以深圳为代表的一线城市的地价还将处于缓慢下调的过程。
最后，中央近期提出“租售并举”新举措，致力于发展各地的房地产租赁市场，通过规范房屋租赁市场，并扩大房屋租赁市场的供给，让更多的人选择租房住，一线城市买房需求就会萎缩。
7月末，上海市推出二块地块，张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。地价较周边区域“狂泻”了84%，这是因为开发商拿地建房后，只能用于出租，不能当作商品房出售。此举也正式开启了“只租不售”的模式。
对此，笔者认为，发展一二线城市的房产租赁市场，加大对公租房、廉租房的供给力度，使更多在一线城市打拼的年轻人有房住，解决其居住问题乃当务之急。如此一来，人们无需在一线城市里购房，只要住上开发商提供的租赁房就可安居。而对于开发商来说，把房子用来出租，虽然不再像开发住宅地产那样赚快钱，但长期而又稳定的房租收入也给他们提供了转型的新思路。
一线城市房价目前呈现微跌态势。很多人认为这是虚跌，未来房价还有大幅反弹的可能。但笔者认为，随着房贷开始整体收紧、土地和商品房加大供应，再加上各地又积极发展房地产租赁市场，通过“租售并举”来满足不同层次的人群的需求。一线城市的房地产市场真的变天了，房价出现大级别回调已无可避免。